«Самый сложный и уязвимый сектор на рынке недвижимости — отдел аренды»
«Самый сложный и уязвимый сектор на рынке недвижимости — отдел аренды»
По словам специалистов, единственный выход из сложной ситуации на рынке аренды — полная отмена тарифов оплаты риэлтерских услуг. Только тогда рынок сможет сформировать здоровые конкурентные отношения между агентствами недвижимости и потребитель сможет сам выбрать, с кем ему работать.
— Самый сложный и уязвимый сектор рынка недвижимости — это аренда. Мало кто из агентств недвижимости сохранил у себя отдел аренды, потому что это невыгодно и очень трудозатратно. Именно поэтому законодательство в этой сфере нужно пересматривать, ведь по существующей системе работать в правильном режиме невозможно.
В работе риэлтера бывают разные ситуации. Например, всем известно, что дешевые квартиры очень ликвидны и арендатор находится в пределах одной-двух недель. Поэтому мы соглашаемся размещать такое объявление у нас в базе на условиях краткосрочного договора за минимальную оплату. Арендатор в таком случае также оплачивает услуги риэлтера по факту сделки, — пояснила директор и учредитель АН «Партнер для всех» Ирина Донцова. — В этой ситуации арендатор платит за предоставление уникальной информации по выгодному объекту. Ведь в агентстве недвижимости всегда есть собственная база объектов, которую риэлтеры скрупулезно собирают. И это эксклюзивный продукт компании, который она согласна продавать.
Но в ситуации, когда собственник хочет сдать дорогую квартиру за $700 — $1500 в месяц, объем работы не может сравниться с предыдущим вариантом. Для дорогих объектов мы часто нанимаем фотографа, оплачиваем дополнительную рекламу на всех профильных ресурсах, продвигаем эту квартиру в соцсетях. Объем работы проводится колоссальный. Но, по существующим тарифам, он будет оплачиваться в жестко установленных рамках базовых величин.
— Я бы начал работать с пересмотра тарифов. Прейскурант цен в базовых величинах, на мой взгляд, должен отсутствовать, — считает исполняющий обязанности начальника отдела аренды АН «Мольнар» Павел Тарарук. — По дешевым и ликвидным объектам арендаторы не хотят заключать договора на оказание услуг. Чаще всего клиенты приходят по рекомендациям. Например, звонит арендатор и говорит: «Мы когда-то с Вашей помощью нашли квартиру, сейчас снова ищем, хотим побольше и в другом районе. Есть что-то?» или «Мы хотим квартиру не за $300, а за $200 в месяц». Тогда мы находим несколько подходящих объектов, заключаем договор на оказание услуг и едем с клиентом по предоставленным адресам. Но по дорогим объектам всегда платит собственник, потому что большую часть работы мы проводим как раз в интересах собственника.
«Даже хозяин VIP-квартиры не хочет платить за работу риэлтера»
— На данный момент законодательство в правовом регулировании найма и поднайма квартир, к сожалению, несовершенно. Это касается и квартир, и коммерческой недвижимости, — рассказала Ирина Донцова. — Разве может одинаково стоить работа по организацию сделки обычной и элитной квартиры? Или в ситуации, когда в конце августа случился «бум» на рынке аренды и агенты были вынуждены работать практически круглосуточно, потому что спрос значительно превышал предложение — почему эта работа не оплачивается соразмерно? Эта услуга не может быть стандартной, она намного сложнее, требует дополнительных затрат.
На мировых рынках аренды недвижимости работа риэлтера всегда оценивается из расчета стоимости того или иного объекта. Но в Беларуси мы видим ситуацию, когда хозяин VIP-квартиры не хочет оплачивать даже 30% от стоимости объекта. При этом агентство недвижимости оплачивает размещение объявления на профильных ресурсах, размещает рекламу на этот объект, возит клиентов на показы квартиры. Работа иногда занимает около полугода — почему это не учтено? А если учесть, что оплата такой работы осуществляется только по факту сделки, то получается, что собственник квартиры в любой момент может разорвать договор с агентством и вся проделанная работа не будет оплачена вообще. Это ли не потребительский экстремизм? Но об этом не принято говорить и такие проблемы не принято озвучивать.
— Сегодня спрос на рынке аренды намного превышает предложение, — рассказал Павел Тарарук. — Из-за недостаточного предложения по однокомнатным квартирам люди вынуждены выбирать двухкомнатные и даже трехкомнатные варианты. Есть «однушки» в новостройках, аренда которых стоит $400 в месяц, а есть «двушки» за $280. Здесь вопрос скорее предпочтений. Но по-настоящему выгодные предложения «улетают» за считанные часы, и задача агента найти для своего клиента лучший вариант на рынке — один или несколько.
Поиск квартиры, показ и оформление документов занимают немало времени. При этом риэлтер проводит огромную работу по организацию сделки. Сюда входит проведение переговоров, показ объекта, обсуждение условий сделки, подготовка документов. Иногда с учетом срочности сделки приходится тратить на одного клиента весь день. И это также будет оплачено согласно установленным тарифам.
«По статистике третья часть клиентов обманывает агентство недвижимости»
Еще одна проблема, которая была озвучена в ходе беседы, — потребительский экстремизм. Оплата услуг по факту сделки ставит агента по аренде в уязвимое положение, когда уже после предоставления услуги клиенты отказываются за нее платить.
— К сожалению, невозможно определить факт сделки. Часто мы показали квартиру, а потом клиенты расторгают с нами договор. Мол, мы нашли себе жилье сами. А потом выясняется, что они напрямую договорились с собственником показанной квартиры и сняли ее. По статистике третья часть клиентов, обманывают агентство недвижимости, — рассказала Ирина Донцова. — Именно поэтому работа между клиентом и агентством недвижимости должна перейти в русло партнерства. Когда клиент, обращаясь за услугой, вносит свое партнерское предложение, а агентство недвижимости решает, готово ли оно работать на таких условиях. Эта схема работает и наоборот, когда партнерское предложение вносит риэлтер, а клиент сам выбирает, с кем ему сотрудничать. Только тогда мы сможем сформировать здоровые отношения на рынке недвижимости.
